今回は相続財産評価の実例を紹介させていただきます。
いつもお世話になっている、会計事務所の税理士の先生から相続財産評価のご依頼をいただきました。
物件は市街化調整区域内に位置する約２,０００㎡の土地で、課税上の地目は雑種地となっており、ご依頼者様からは雑種地としての評価をして欲しいとのご要望でした。
正式にご依頼を受ける前に現地を確認したところ、現況は雑種地ではなく、急傾斜の竹林でした。
また公法上の規制を確認したところ、森林法の適用を受けるエリアにあることも分かりました。
これらの情報をお伝えした上で実際の評価作業を開始しました。
不動産鑑定評価額と財産評価基本通達に基づく評価額、その差額は下記のとおりです。
不動産鑑定評価額：約１２,０００,０００円
財産評価基本通達に基づく評価額：約２８,０００,０００円
差額：約１６,０００,０００円（約５７％の評価減）
本件土地は市街化調整区域内の山林で急傾斜の上、中央に池がありました。
また課税上は雑種地ですが現況は竹林となっており、仮に宅地価格から造成費用を控除してもマイナスとなるため宅地転化の期待性は乏しく、山林として評価することが適切です。
周辺の山林の取引事例を収集するとともに宅地価格や雑種地価格に対する割合等も考慮して鑑定評価を行った結果、大幅な評価減となりました。
予想以上に大きな評価減となり、税理士の先生や相続人の方にも喜んでいただける結果となりました。
不整形地や無道路地、市街化調整区域内の土地等は財産評価基本通達に基づく評価額と時価が大きく乖離することがあります。
不動産鑑定評価を活用することで相続税の納税額を減らすことができる可能性があります。
また相続財産の評価や同族間売買における評価等の税務上の財産評価は、担当する不動産鑑定士の経験に大きく左右されます。
不動産は貴重な資産であり、同じものは二つとありません。
相続や贈与、同族間売買等において不動産の時価でお悩みの際は是非経験豊富な弊社不動産鑑定士にご相談下さい。
弊社は創業以来数多くの税務上の財産評価を担当しており、過去の評価の経験による蓄積もございます。
弊社不動産鑑定士は東海税理士会豊橋支部様を始め、会計事務所や他の士業等の方々に対しての講師経験も豊富です。
また弊社は弁護士や税理士、司法書士、行政書士等各士業の先生方と提携し、ご依頼者の方々に一段上のワンストップサービスを実現できるよう心掛けております。
不動産に関するお困りごとがございましたら、いつでもご相談下さい。
税務対策で不動産鑑定評価を積極的に採用した方が良い不動産は次のような物件です。
お気軽にご相談ください。
①間口の狭い土地
②奥行の長い土地
③形状の悪い土地
④地積規模の大きな土地
⑤道路と高低差のある土地
⑥傾斜地
⑦接道要件に問題のある土地
⑧市街地山林、市街地原野、市街地農地
⑨私道付宅地
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㈱愛知県不動産鑑定センター