土地の有効活用５ということで前回に引き続き収益物件について考えてみます。
前回は建物を建てて、それを賃貸することで得られる収益を前提とした土地活用でした。
一般的には建物を建てる際には全て自己資金という場合は少なく、借入を行うことが多いのではないでしょうか。
確かに借入金は相続財産を減少させるため、相続対策としては有効な部分もあります。
しかし借入金はいつか必ず返済しなければなりません。
予定通り収益を上げて返済ができれば問題ありませんが、必ずしも予定通りに進むとは限りません。
今回は建物を建てることなく収益を上げる方法について検討してみます。
①土地賃借権等を設定して賃貸する
これは建物所有を目的とする賃借権（借地権）ではなく、月極駐車場やコインパーキング、資材置き場等として貸し出す方法です。
建物所有を目的とする賃貸借契約ではないため、明渡しのリスクも少なくなります。
また建物の建築も必要としないため、初期投資も少なく、借入金も必要としない場合が殆どかと思います。
前回ご紹介した方法に比べると収益力という面では劣りますが、事業リスクや明渡しのリスクも少なく、いざという時には契約を解消することで相続時に物納資産とすることや売却して金銭に換価することも難しくありません。
当面処分する予定もなく、賃貸需要が見込まれる土地であれば一考に値する活用方法です。
②定期借地権を設定して賃貸する
従来は建物の敷地として土地を賃貸すると、半永久的に返却されないというイメージがありました。
普通借地権では借主保護の観点から貸主からの契約解除は正当事由が必要等、かなり困難でした。
これに対して定期借地権は一般定期借地権、事業用定期借地権等がありますが、いずれも１０年、５０年等の期間が満了すれば必ず土地が返還されます。
事業用定期借地権であれば１０年～３０年程度の期間が多いかと思われます。
①の場合に比べると長期の契約になるとともに土地の解約もやや困難となりますが、普通借地に比べると解約及び土地の返還は容易になります。
また①の場合と比べて賃料や一時金も多くなるため、収益力は向上します。
検討事項としては普通借地の場合と同様に定期借地権が設定された土地は、いざ資金が必要な時に売却しようとしても簡単には売却できないということです。
将来的な資金需要も含めて、土地の有効活用の方法を検討することが必要です。
不動産は貴重な資産であり、同じものは二つとありません。
相続や贈与、同族間売買等において不動産の時価でお悩みの際は是非経験豊富な弊社不動産鑑定士にご相談下さい。
弊社は創業以来数多くの税務評価を担当しており、過去の評価の経験による蓄積もございますし、弊社所属の不動産鑑定士は税理士会や弁護士会等での研修会講師を務めた経験が豊富です。
また弊社は弁護士や税理士、司法書士、行政書士等各士業の先生方と提携し、ご依頼者の方々に一段上のワンストップサービスを実現できるよう心掛けております。
不動産に関するお困りごとがございましたら、いつでもご相談下さい。
税務対策で不動産鑑定評価を積極的に採用した方が良い不動産は次のような物件です。
お気軽にご相談ください。
①間口の狭い土地
②奥行の長い土地
③形状の悪い土地
④地積規模の大きな土地
⑤道路と高低差のある土地
⑥傾斜地
⑦接道要件に問題のある土地
⑧市街地山林、市街地原野、市街地農地
⑨私道付宅地
⑩市街化調整区域内の土地（宅地、農地、雑種地、山林等）
⑪埋蔵文化財、地下埋設物、土壌汚染のある土地
⑫アパート、店舗等の収益物件
⑬借地権や底地
⑭地代や家賃の評価
⑮大規模工場等取引相場の分からない不動産
⑯純山林の判定業務
㈱愛知県不動産鑑定センター